앞서 2026 부동산 세제개편에서 법인 명의 주택의 종합부동산세가 2028년부터 5.0%로 단일화되는 방향을 다뤄드렸는데, 법인이 부동산을 취득하는 “입구” 단계에도 비슷한 구조의 부담이 이미 자리 잡고 있습니다. 바로 법인 취득세 중과입니다. 오늘은 법인이 주택을 취득할 때 실제로 얼마를 부담하는지, 그리고 최근 나오는 완화 논의가 어디까지 와 있는지를 정리해보겠습니다.
▲ 지방교육세·농어촌특별세 포함 시 법인 실효세율은 약 13.4%입니다
법인 취득세 중과, 정확히 얼마인가요
법인이 유상거래로 주택을 취득하면 지역(조정대상지역 여부)이나 보유 주택 수와 관계없이 일괄 12%의 취득세율이 적용됩니다(지방세법 제13조의2 제1항 1호). 지방교육세·농어촌특별세를 더하면 실효세율은 약 13.4%까지 올라갑니다. 이는 2020년 8월 7·10 대책 후속 입법으로 도입된 이후 지금까지 그대로 유지되고 있는 규정입니다.
개인 다주택자와는 이렇게 다릅니다
개인은 조정대상지역 기준 2주택이면 8%, 3주택 이상이면 12%가 적용되고, 비조정지역은 3주택 8%, 4주택 이상이 12%입니다. 1주택자나 일시적 2주택자는 기본세율(1~3%)이 적용되어 실수요자 보호 장치가 남아 있습니다. 반면 법인은 이런 단계적 구간 자체가 없이 첫 주택부터 곧바로 12%가 적용됩니다. 즉 법인은 개인의 “최고세율 구간”이 예외 없이 바로 적용되는 구조라고 보시면 됩니다.
예외적으로 완화되는 경우도 있습니다
몇 가지 예외는 있습니다. 비수도권 저가주택(공시가격 2억 원 이하, 2025년 1월 취득분부터 소급 적용)은 법인이 취득해도 중과 예외가 적용될 수 있고, 인구감소지역 내 사원용 주택·기숙사 등도 지방세특례제한법상 요건을 충족하면 완화받을 수 있습니다. 기업구조조정 리츠(CR-REIT)가 미분양아파트를 취득하는 경우의 중과 배제 특례도 2027년 말까지 연장된 상태입니다. 다만 이런 예외는 요건이 까다로워, 일반적인 법인의 주택 취득에는 대부분 12%가 그대로 적용된다고 보시는 것이 현실적입니다.
사업용 부동산은 안전할까요, 꼭 그렇지만은 않습니다
상가·사무실·공장 등 비주택 사업용 부동산은 앞서 말씀드린 12% 주택 중과 대상이 아니며, 원칙적으로 표준세율(약 4%대)이 적용됩니다. 다만 여기에도 함정이 있습니다. 수도권 과밀억제권역 내에서 법인을 설립하거나 전입한 뒤 5년 이내에 부동산을 취득하는 경우에는, 업종이나 용도와 무관하게 지방세법 제13조의 대도시 중과 규정이 적용되어 취득세가 약 9.4%까지 올라갈 수 있습니다. “법인 명의 사업용 부동산은 항상 안전하다”는 통념은 법인의 소재지와 설립 연차에 따라 틀릴 수 있으므로, 취득 전에 반드시 확인이 필요합니다.
주식을 취득해도 취득세를 낼 수 있습니다
부동산을 직접 사지 않고 부동산 보유 법인의 주식만 취득해도 취득세가 부과되는 경우가 있다는 점도 함께 알아두셔야 합니다. 법인의 과점주주(지분 50% 초과 보유 주주 및 특수관계인)가 되면, 그 법인이 보유한 부동산을 지분 비율만큼 취득한 것으로 간주해 취득세를 부과하는 간주취득세 제도가 지방세법 제7조 제5항에 규정되어 있습니다. 부동산을 많이 보유한 법인의 지분을 인수해 우회적으로 부동산을 취득하는 것을 막기 위한 장치인데, 직접 부동산을 사는 것이 아니라는 이유로 이 규정을 놓치는 경우가 실무에서 종종 발생합니다. 지분 인수를 통한 M&A를 계획 중이시라면 대상 법인의 부동산 보유 현황부터 먼저 확인해보셔야 합니다.
취득세는 국세 개편안과 별개 트랙입니다
여기서 한 가지 짚어드릴 부분이 있습니다. 지금까지 다뤄온 종합부동산세·양도소득세·법인세 개편은 모두 국세이고 기획재정부 소관이지만, 취득세는 지방세이며 소관 부처는 행정안전부입니다. 그래서 “2026년 세제개편안”으로 통칭되는 국세 개편 논의와 법인 취득세 중과 완화 여부는 서로 다른 트랙에서 움직입니다. 2025년 10월경 정부·여당이 취득·보유·양도 단계별 세부담을 조정하는 태스크포스를 검토하며 법인 취득세를 12%에서 6%로 낮추는 안이 재거론된 적은 있지만, 이는 TF 착수를 검토하는 수준이었을 뿐 법안화나 국회 처리로 이어졌다는 근거는 확인되지 않습니다. 취득세가 지방세수의 상당 부분을 차지해 지방자치단체의 반발 가능성도 있는 만큼, 2026년 8월 현재 법인 주택 취득세 12%는 완화되지 않은 채 그대로 유지되고 있다고 보셔야 합니다.
취득 전 체크리스트를 만들어두시면 편합니다
법인 명의로 부동산 취득을 검토하실 때는 다음 순서로 확인해보시는 것을 권해드립니다. 먼저 취득 대상이 주택인지 비주택(상가·사무실·공장)인지부터 구분하시고, 주택이라면 비수도권 저가주택 등 예외 요건에 해당하는지 살펴보셔야 합니다. 비주택이라면 우리 법인이 수도권 과밀억제권역에서 설립·전입한 지 5년이 지났는지 확인하시고, 지분 인수 방식이라면 과점주주 간주취득세 대상 여부까지 함께 점검해두시면 예상치 못한 세금 통지서를 받는 상황을 미리 피하실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
법인 취득세와 법인 종부세, 둘 다 부담해야 하나요? 네, 별개의 세금입니다. 취득 시점에는 취득세(최대 13.4%)를, 보유하는 동안에는 매년 종합부동산세(2027년 3.5~5.0%, 2028년 5.0% 단일화 예정)를 각각 부담하셔야 합니다. 앞서 다룬 2026 부동산 세제개편 글에서 살펴보신 보유세 부담에 이번 취득세 부담까지 더해서 법인 명의 부동산 보유의 전체 세부담을 계산해보시길 권해드립니다.
정리하면
법인이 주택을 취득할 때는 지역이나 보유 수와 무관하게 12%(실효 약 13.4%)의 취득세를 부담해야 하고, 이는 최근 완화 논의가 있었을 뿐 아직 실제로 바뀌지는 않았습니다. 사업용 부동산도 수도권 과밀억제권역 내 신설법인이라면 대도시 중과를 받을 수 있으니, 법인 명의로 부동산을 취득하실 계획이라면 취득세부터 보유세까지 전체 세부담을 미리 시뮬레이션해보시길 권해드립니다.
본 글은 2026년 8월 기준으로 확인된 지방세법 내용을 바탕으로 작성되었으며, 완화 논의의 진행 상황과 개별 취득 건의 중과 여부는 지방자치단체 세무부서 또는 세무대리인을 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.
