자사주 소각에 이어 세제개편 클러스터 두 번째 주제로 2026 부동산 세제개편을 다뤄보겠습니다. 개인 명의 부동산뿐 아니라 법인 명의로 부동산을 보유하고 계신 대표님들께 특히 중요한 내용인데, 결론부터 말씀드리면 개인 종부세는 완화되는 방향인 반면 법인 명의 주택에 대한 세부담은 오히려 더 커지는 방향으로 논의되고 있습니다.
▲ 개인은 기준 완화, 법인은 세율 강화로 방향이 다릅니다
2026 부동산 세제개편, 아직 정부안 단계입니다
가장 먼저 짚어두어야 할 부분입니다. 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회에서 발표된 내용은 정부의 세법개정안(총 11개 법률)이며, 입법예고(8월 4일~20일)와 국무회의(9월 1일)를 거쳐 정기국회에 제출되는 절차를 앞두고 있습니다. 즉 2026년 8월 현재 국회 본회의 통과나 공포는 이루어지지 않았고, 국회 심의 과정에서 세율이나 시행일이 수정되거나 일부 조항이 삭제될 가능성도 있습니다. 대부분 조항의 시행 예정일은 2027년 1월 1일이고, 일부(비사업용 토지, 장기보유특별공제 개편)는 2028년 1월 1일로 더 늦습니다. 다만 일시적 2주택 특례기간 단축만 2026년 10월 1일 양도분부터 조기 적용될 예정이라고 알려져 있습니다.
개인 종합부동산세는 완화되는 방향입니다
개인 1세대 1주택자 종부세 과세기준이 공시가격 9억 원에서 14억 원 초과로 상향되고, 기본공제도 거주용 12억 원에서 14억 원으로 올라가는 내용이 담겨 있습니다. 공정시장가액비율도 60%에서 70%로 조정되고(3주택 이상은 2028년 80%), 세율체계를 주택 수가 아니라 주택가액 기준으로 전환하는 방향도 함께 논의되고 있습니다. 세부담 상한도 150%에서 200%로 완화됩니다.
법인 명의 주택의 종부세는 오히려 강화됩니다
현행 법인 주택분 종부세는 2020년 7·10 대책 후속 입법으로 이미 단일 최고세율 구조가 적용되고 있습니다. 1~2주택 보유 법인은 2.7%, 3주택 이상 보유 법인은 5.0%로, 개인에게 적용되는 기본공제나 세부담 상한 없이 과세됩니다. 이번 개편안은 이 구조를 한층 더 강화해, 2027년에는 3.5%(1~2주택)와 5.0%(3주택 이상)로, 2028년부터는 3.5% 구간 없이 전 구간 5.0%로 완전히 단일화하는 방향입니다. 즉 지금은 1~2주택만 보유한 법인이 2.7%를 적용받고 있지만, 2028년부터는 주택 수와 무관하게 5.0%가 적용되어 세부담이 사실상 두 배 가까이 늘어나는 구조입니다.
양도소득세, 다주택자 중과는 한시적으로 완화됩니다
개인 양도소득세에서는 1세대 1주택 장기보유특별공제를 거주요건 비중이 확대된 “장기거주소득공제”로 개편하는 방안이 2028~2029년 단계적으로 시행될 예정이고, 다주택자 조정대상지역 중과세율은 2027~2028년 한시적으로 완화되었다가 2029년 원상복귀하는 방향으로 논의되고 있습니다. 일시적 2주택 특례기간은 3년에서 2년으로 단축되며, 이 부분만 2026년 10월 1일 양도분부터 조기 시행될 예정입니다. 비사업용 토지는 장기보유특별공제가 배제된 채로 중과세율이 10%p에서 20%p로 상향되는 내용도 포함되어 있습니다.
법인의 부동산 양도소득 추가과세는 어떻게 되나요
현행 법인세법 제55조의2에 따라 법인이 주택을 양도하면 법인세 외에 추가로 20%의 세율이 부과되고 있습니다(2020년 10%에서 20%로 인상되어 2021년부터 시행). 이번 개편안 자료에서는 이 주택 양도 추가과세 20%를 직접 조정하는 내용은 확인되지 않았고, 대신 법인의 비사업용 토지 양도차익 추가과세를 10%에서 20%로 올리는 내용이 담겨 있습니다.
부동산법인 절세 전략에 미치는 영향
과거에는 개인이 여러 개의 법인을 세워 종부세의 개인별 합산 누진과세를 회피하는 방식이 널리 활용되었습니다. 하지만 2020년 이후 법인에 단일 최고세율이 도입되면서 이런 방식의 실효성은 이미 크게 줄었고, 실제로 서울 아파트의 법인 매수 비중도 5년 새 10분의 1 수준으로 감소한 것으로 알려져 있습니다. 이번 개편으로 법인 세율이 5.0%로 완전히 단일화되면, 1~2주택만 보유한 소규모 부동산법인도 추가적인 세부담을 피할 수 없게 되어, 법인 설립을 통한 종부세 절세 유인은 한층 더 축소될 전망입니다.
지금 무엇을 준비해야 할까요
법인 명의로 주택을 보유하고 계시다면, 이번 개편안의 국회 심의 진행 상황을 지켜보시면서 2028년 세율 단일화에 대비해 법인 보유 부동산의 정리 계획을 미리 검토해두시는 것이 좋습니다. 다만 아직 확정되지 않은 정부안을 근거로 성급하게 부동산을 처분하거나 법인을 청산하는 결정을 내리기보다는, 국회 통과 여부와 최종 확정된 세율·시행일을 확인한 뒤 세무대리인과 함께 대응 방안을 마련하시길 권해드립니다.
자주 묻는 질문
법인이 이미 보유 중인 주택도 2028년 세율이 그대로 적용되나요? 이번 개편안이 확정된다면 시행일 이후에는 보유 주택 수와 무관하게 5.0% 세율이 적용될 것으로 보이지만, 경과규정이나 유예기간이 별도로 마련될지는 아직 확인되지 않았습니다. 국회 심의 과정에서 구체적인 적용 방식이 정해질 것이므로, 정기국회 논의 결과를 확인하신 뒤 대응하시는 것이 안전합니다.
정리하면
2026 부동산 세제개편안은 개인에게는 종부세 기준 완화, 법인에게는 종부세 세율 강화라는 상반된 방향으로 설계되어 있습니다. 특히 법인 명의로 주택을 보유하고 계신 대표님이라면 2028년 5.0% 단일화에 대비한 보유 전략 점검이 필요합니다. 다만 이 개편안 전체가 아직 국회를 통과하지 않은 정부 발표 단계라는 점을 다시 한번 기억해두시고, 확정된 법령을 기준으로 판단하시길 권해드립니다.
본 글은 2026년 8월 기준으로 발표된 정부 세제개편안 내용을 바탕으로 작성되었으며, 세율·시행일은 국회 심의 과정에서 변경될 수 있으므로 실제 의사결정 전 세무대리인을 통해 최종 확정 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.
